童彤微微一笑：如果那么容易就想到破题的方法，这大片地不早就被别人圈走了么？段总、林大小姐，你们真想听我说么？接下来的点子可要收费了哦。

林安悦爽快道：你就别卖关子了，赶紧说吧，还怕我们给不起钱听课？

第41章41哪来的钱

童彤要赚的可不是讲课这点钱,他要实现的目标是用自己多年投资的经验，给项目找低成本的大钱。而最开始吸引段老板或者资方的方式，是要说明这项目盖出来的房子究竟能卖给谁,能否真的快销快周转。所有资本都看中钱生钱的速度，如果能列出足够证据让资本相信投入产出高回报，钱就不是问题，地也可以不止圈这一处。童彤印象中那个环帝都XX城的大盘名号可是遍布大七环沿线,将帝都东南西北都包围住了。

既然林大小姐发话,我就不再藏私。先回答建房子卖给谁的问题。童彤有感而发进行客户描摹道,真有钱的人的确不会瞧上这地方。但是有一批人，钱不够买传统意义的大别墅，也不想在城里住一辈子高楼大厦鸽子笼。他们追求生活居住条件的改善，平时又因为工作和儿女教育不得不住城里，周末则开车去第二居所、体验田园牧歌短暂渡假。这些人会喜欢有天有地的别墅或类别墅第二居所,也希望投资的不动产能继续升值。他们都没有购买真正别墅的经验，却渴望更上一层的生活模式。你们闭上眼睛想一想,这批人是否存在,现在哪个项目能满足他们的需求，他们又有多少钱能去实现这个梦？

林安悦一直在学校读书，接触的人除了自家圈子的子弟，就只有C大那些学霸同学。同学们还不是特别了解人家的家庭背景。但是一般工薪阶层家庭年收入又20~30万的已经是属于成功人士了吧。

段老板则若有所思点点头：这样的人确实存在,我们公司里中层管理人员,在帝都都买了商品房,一套二三十万的高层,也还算繁华地段。他们年收入十万左右，努力工作攒钱三五年，全款就能买，而且现在个人可以办理房屋抵押贷款，新建的商品房起码能贷款一半。一大家子凑个十几万首付并不难。每月工资可用轻松还贷款。不过买正经别墅就有点可望不可及了。帝都国际机场附近的别墅没有三五百万下不来，南边这些降点档次的别墅也要二三百万一套呢。

如果是不到一百万一套有天有地的别墅呢？

先不说品质如何，这个价格还是有点小贵。段老板皱着眉头，况且又不是帝都的地界，城里人会来买么？

童彤在地图上画了一个大圈，中心就定在帝都的故宫核心，大圈的直径通达帝都国际机场以及未来的T县副中心。而段老板看上的这一大片地，就在大圈外几公里的地方。而且这个区域十分靠近未来帝都第二国际机场的位置，距离冀省某经济特区也更近便。

我说的那批人，在城里已经有了固定居所，再买房子无非是回老家置业将来养老，而退休前这三四十年肯定会考虑周末的第二居所，找交通方便的地方远离城市喧嚣，置一处别墅，古今中外并不稀奇。交通便利，周边环境好，没环境起码具备营造田园牧歌形态的基础。只要别墅足够便宜，品质又迎合了他们的心态，不是农家乐那种低端农民房形象，未来又眼见的可以有较高升值空间，他们为什么不投资兼顾享受呢？

童彤按照记忆中XX城的卖点随便捡出一两条举例，还记得我刚才说要从高速公路收费站之前就开口子的事情么？那不仅拉近了物理距离为居住者节省了一点点高速过路费用，也拉近了与帝都生活圈的心理距离。甚至找找门路，将临近省界的居住社区设置为与帝都一样的010开头的电话区域，让居住者与在帝都生活没有两样。无非一脚油多开几公里，却可以完全区别于北三县的高层廉价房子，体验改善的别墅生活。

至于一套房子的价格么，现在百万元听起来很高，等着规划方案做出来地拿到，各种审批手续走完，房子盖起来起码要再过一两年。我国已经加入了WTO，境内外资本活跃，经济上行，大家的收入连年翻番，钱也对内贬值。也许几年后，帝都那种普通的高层刚需住宅一百万都买不到了，更别提1.0容积以下稀缺的别墅。一百万买入，两三年就升值变成二百万，并不是梦。而且在一两年之后能拿得出首付五十万的人，一定比今天更多。

何连天提出来的这些概念，既新颖又似乎能落地，段老板听得心驰神往。

林安悦却道：这都只是猜想，毕竟是帝都之外。就算我们林家出钱投这个项目，也不可能一下子投入太多，总还要控制风险。这片地上百亩，地钱便宜也需几千万。做产业策划和规划设计，境外知名事务所的设计费也不低，没几百万搞不出像样的成果。至于首开区域，建设酒店的工程款、做样板组团也好做售楼处也罢，都是几千万的钱。这些还都是明面上看得见的投入，背后比如市政管网及一级开发那些设施费用，公关费用，所有都是钱的问题。以我父亲的谨慎，顶多能投3000万，还要分批进账，免得项目中途夭折损失过大。

童彤也早有这个预计，知道林家不可能出更多的钱。一个成熟的大金主，绝对不会贸然大手笔闯入一个陌生的领域。何况此前琼省地产业的起起伏伏多少破产的前车之鉴，帝都楼市的降价风波都还未平息，地产界正愁云惨淡之时。就算国家定义房地产为支柱产业，那也是今年8月份刚官宣，往后会是怎样的走势，谁也不敢下定论。

但童彤比别人有这个胆子，最近又天天关注各种经济指标和国内外新闻，越发与记忆中的时代吻合。资本的嗅觉向来敏锐，等着大家都醒过味挤入房地产的时候，成熟的资本早就完成了第一波积累，用往后再不可能的底价搜罗了足够的生产资料，等着水涨船高的时候择机售出，几倍利润躺着赚，后来者只是不同阶段的接盘侠而已。

大的基金，或者银行的投资要想办法引进来。这个时代正统的金融牌照还不是那么紧俏，成规模的基金公司没有太多的紧迫感，主要投资业务还是低风险的放贷，鲜少会涉足阴晴不定的房地产。

所以，这项目还是差钱，对不对？童彤结合之前段老板对成本的态度很直截了当抛出了重头戏。

没错，的确差钱。我自己之前办实业十多年，有一千来万的积蓄，主营业务是电缆电线这类基建原材料。这才与刘、李二位能拐弯的认识到熟络。至于王老师，那还托了林家的人情才能搭上一线。若是这项目做不成、做不好，跟谁都没法交代。可前期资金的确很紧张。段老板坦诚道，如果林家只投3000万，买了地恐怕就只能造个低标准的酒店了。这还是我上午那套思路，远远无法满足你下午说的这套产品理念。

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